1. Oszacujmy wszystkie fundusze, jakie możemy mieć do dyspozycji;

2. Wyliczmy budżet inwestycji, czyli określimy co można będzie wybudować za posiadane fundusze;

3. Zaplanujmy przepływ gotówki w czasie realizacji inwestycji.

Ad.1 W Polsce bardzo często popełnianym błędem jest odwrócenie kolejności: najpierw działanie a potem planowanie. Japończycy twierdzą, że lepiej 3 miesiące planować i 1 miesiąc realizować, niż 1 miesiąc planować i 6 miesięcy realizować. Każdy chyba się zgodzi, że jest to oczywiste, jednak życie jest bardziej skomplikowane. Polak najpierw angażuje się finansowo i emocjonalnie w projektowanie domu, zaczyna budowę i gdzieś w połowie dostrzega, że na ukończenie jej zabraknie mu pieniędzy.

Oszacowanie możliwości finansowych zaczynamy od elementów, które są oczywiste i znane: lokaty bankowe, oszczędności trzymane w domu, dobra trwałego użytku - samochód, działka rekreacyjna, mieszkanie. Bądźmy jednak realistami - nie da się wybudować domu bez samochodu. Jeżeli planujemy sprzedać mieszkanie, aby dofinansować inwestycję - zróbmy to pod koniec lub spiszmy taką umowę kupna sprzedaży, która umożliwi nam korzystanie z lokalu do czasu zakończenia budowy. I w tym przypadku musimy mieć całą inwestycję zaplanowaną, żeby móc chociażby w przybliżeniu określić termin zakończenia budowy domu.

W dalszej części zorientujmy się, jakie są nasze możliwości kredytowe w banku.

 

Ad.2 Na początku należy zwrócić uwagę na to, że planowanie kosztów inwestycji nie jest czynnością jednorazową, jest to proces polegający na dokonywaniu kolejnych szacunków i przybliżeń, w miarę jak przybywa informacji o planowanym przedsięwzięciu. Możemy ten proces bardzo skrócić poprzez np. kupienie gotowego domu za określoną cenę lub podpisać umowę z tzw. developerem na sprzedaż domu za określoną cenę. Jednak w obu przypadkach nie mamy wpływu na materiał, z jakiego dom jest wykonany oraz w wielu przypadkach projekty domów są z góry narzucone. Dodatkowo jeszcze i tak dochodzi wydatek na wykończenie w odpowiednim standardzie.

Skoro wiemy już, jakie są nasze możliwości finansowe możemy przejść do pierwszego szacowania i odpowiedzieć na pytania:

- za ile kupić działkę?

- jak duży dom i w jakim standardzie będziemy mogli wybudować?

Jeżeli chodzi o pierwszą odpowiedź to możemy lokalnie zorientować się np. w biurach nieruchomości lub wśród znajomych ile kosztuje 1ar lub przeciętna działka w naszym (interesującym nas) rejonie.

Jednak w cenie działki zazwyczaj wliczone są media - czyli energia elektryczna, woda, kanalizacja, gaz - odległość od mediów czyni bardziej lub mniej atrakcyjną działkę a co za tym idzie zmienia cenę działki.

Odpowiadając na drugie pytanie: możemy sobie szacunkowo określić koszt budowy w sposób wskaźnikowy - jako iloczyn powierzchni użytkowej i kosztu budowy jednego metra kwadratowego w danej technologii.

Następny etap to zlecenie dla projektanta. Po otrzymaniu koncepcji projektu możemy dokonać kolejnej analizy kosztów. Na tym etapie możemy już wysłać zapytania ofertowe do kilku wykonawców. Zebranie opinii na tym etapie od firm wykonawczych może okazać się pożyteczne np. ze względu na możliwość wprowadzenia korekt do projektu.

Dokładny kosztorys można opracować dopiero na podstawie projektu technicznego. Na podstawie kosztorysu lub porównania ofert dokonujemy wyboru wykonawcy. Umowa z wykonawcą określi wartość robót i terminy płatności za poszczególne etapy.

Gdy ruszy budowa, planowanie kosztów przeplatać się będzie z kontrolą kosztów już poniesionych, żeby nie przekroczyć budżetu inwestycji.

Składniki budżetu inwestycji:

a) Koszt zakupu działki

- Opłata skarbowa 5% od wartości umowy kupna sprzedaży nieruchomości

- Opłata notarialna

- Opłata sądowa - za dokonanie wpisu do księgi wieczystej

- Podatek od nieruchomości

b) Dokumentacja projektowo-kosztorysowa - dobry projekt to ok. 6% łącznych kosztów inwestycji. Można jednak znacznie obniżyć koszty tej pozycji korzystając z tzw. projektu gotowego, przygotowaną przez renomowaną firmę.

c) Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - opłata przy składaniu podania lub przy odbiorze decyzji

d) Pozwolenie na budowę

e) Koszty uzbrojenia terenu - można przyjąć ok. 8-15% łącznych kosztów inwestycji

- Przyłącze elektryczne

- Przyłącze wody

- Przyłącze kanalizacji sanitarnej, szczelny zbiornik lub szambo ekologiczne

- Linia telefoniczna

- Przyłącze gazowe

- Czasami: dojazd do działki

- Czasami: przyłącze do istniejącej sieci cieplnej .

f) Pozwolenie na użytkowanie domu

g) KOSZTY BUDOWY - materiały 60%, robocizna 40%

h) Zagospodarowanie terenu

i) Koszty ubezpieczenia budowy i pracowników

j) Inne niespodziewane wydatki - najlepiej przewidzieć rezerwę na poziomie ok. 10% kosztów inwestycji

Ad.3 Załóżmy, że posiadamy tyle środków finansowych ile mają wynieść koszty inwestycji. Musimy jednak zwrócić uwagę na to czy zapewniona będzie płynność finansowa, czyli np.: w planach uwzględnione są fundusze ze sprzedaży mieszkania - ale dostępne one będą dopiero pod koniec inwestycji i może okazać się, że będziemy potrzebowali posiłkować się krótkoterminowymi kredytami. Innym przykładem może być zaplanowanie zwrotu z podatku dochodowego, który może być wypłacony do końca lipca - w zależności od terminu rozliczenia się z fiskusem. W obu tych przypadkach należy uwzględnić dodatkowe koszty np. na wzięcie kredytu.