I Potrzebne dokumenty

Pozwolenie na budowę wydaje starosta wyłącznie temu kto:

• złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
• złożył oświadczenie (pod rygorem odpowiedzialności karnej) o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor musi dołączyć:

1. Projekt budowlany (cztery egzemplarze) wraz z zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia do projektowania autora projektu (aktualnym na dzień opracowania projektu) oraz uzgodnieniami obowiązkowymi, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi, czyli:

   • projekt
   • warunki techniczne przyłączenia do sieci oraz zapewnienie dostaw:
     - wody
     - energii elektrycznej
     - gazu (ogrzewanie)
     - zapewnienie odbioru ścieków (w przypadku budowy przydomowej oczyszczalni ścieków pozwolenie wodno-prawne)
   • mapa do celów projektowych wraz ze współrzędnymi geodezyjnymi wszystkich narożników działki oraz wrysowaną przez geodetę linią zabudowy,
   • aktualny wypis z rejestru gruntów dla działki, wyrys, gdy na terenie działki znajdują się różne klasy gleby,
   • uzgodnienie z Zakładem Uzgodnienia Dokumentacji Projektowej (ZUDP)
   • w zależności od WZiZT może być wymagany projekt wjazdu na działkę, projekt ogrodzenia, projekt szamba, itp.

2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

3. wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
   lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ad.3 Uzyskanie "DECYZJI O WARUNKACH ZABUDOWY I ZAGOSPODAROWANIA TERENU" lub WYPISu Z MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA TERENU. 

Kupując działkę powinniśmy zorientować się, czy znajduje się ona na terenie, który objety jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego a w przypadku jego braku (a więc w znakomitej więszości) czy jest wydana decycja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu. Dokument ten określa, czy na działce można wybudować dom oraz jakie warunki należy spełnić, aby uzyskać pozwolenie na budowę. W przypadku gdyby nie było MPZT oraz decyzji o WZiZT, można zwrócić się do urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, o którą może zwrócić się każdy zainteresowany. Wniosek w tej sprawie należy złożyć w urzędzie gminy na specjalnym druku. Niestety czas oczekiwania na taką decyzję zazwyczaj jest bardzo długi. Wydane decyzje można uzyskać w urzędzie jak również na stronach internetowych urzędu. Należy zwrócić szczegółną uwagę, aby zapoznać się z decyzją, która dotyczy dokładnie obszaru na jakim znajduje się przedmiotowa działka. Urząd może mieć wiele różnych decyzji o WZiZT dotyczących różnych obszarów. W przypadku, kiedy sporządzony jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu, zwracamy się o wydanie wypisu i wyrysu (czyli fragmentu mapy).

Ad.2 Po zakupie działki budowlanej dysponujemy aktem własności, który uprawnia nas do złożenia oświadczenia o którym mowa w pkt.2

przez prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. W przypadku gdy prawem do nieruchomości dysponuje więcej niż jedna osoba fizyczna lub prawna wymagana jest zgoda wszystkich tych osób

Ad1. Dokumentacja projektowa

Aby skompletować całą dokumentację projektową potrzebujemy:

a) Projekt (najczęściej typowy), w którego skład wchodzi: część architektoniczna, konstrucyjna oraz część instalacyjna

Dla projektu typowego potrzebujemy zrobić jego ADAPTACJĘ DO WARUNKÓW LOKALNYCH, która polega na dostosowaniu projektu do istniejących w danym terenie warunków klimatycznych i gruntowych oraz wymagań Inwestora. Musi to zrobić projektant z uprawnieniami - najlepiej lokalne biuro projektów.

b) Zapewnienie dostaw oraz warunki techniczne przyłączenia do sieci - te uzgodnienia powinniśmy zrobic sami zanim zlecimy adaptację projektu, lub zlecić to projektantowi.

c) Projekt Zagospodarowania Terenu - jest integralną częścią projektu budowlanego, jednak nie można go kupić razem z projektem typowym. Polega na naniesieniu projektowanego budynku, przyłączy instalacyjnych wraz z bilansem terenu (wysokości) na aktualną mapę do celów projektowych oraz sporządzenia opisu, dlatego wykonywany jest przez projektnanta robiącego adaptację. Właśnie do tego niezbędna jest mapa do celów projektowych.

Mapa do celów projektowych - zwana także opracowaniem geodezyjno-kartograficznym do celów projektowych - wykonywana jest przez geodetę posiadającego uprawnienia. Jeżeli adaptację projektu zlecimy w całości lokalnemu projektantowi, nie będziemy się przejmować tym dokumentem. Musimy wziąć jednak pod uwagę, że jego wykonanie będzie kosztować ok. 500-2000zł. Mapa do celów projektowych ważna jest przez okres od 6m-cy do 3 lat w zalezności od gminy, najczęściej na mapie jest informacja o terminie jej ważności (niestety w większości przypadków jest to 6m-cy), musimy brać pod uwagę, żeby dokumentację skompeltować i złożyć wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę przed upłynięcie tego terminu.

d) aktualny wypis z rejestru gruntów - zawiera informację, czy w granicach działki są grunty rolne lub leśne. Wypis zamawia się w wydziale geodezji urzędu gminy. Na jego podstawie urzędnik wydający decyzję stwierdza, czy teren wymaga wyłączenia spod produkcji rolnej lub leśnej. Jeżeli działka jest stosunkowo duża, nie trzeba przekształcać całej powierzchni na tereny budowlane.

e) Uzgodnienia dodatkowe

• decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej
• uzgodnienie w zakresie ochrony zabytków archeologicznych (jeżeli wynika to z zapisów mpzp lub z decyzji WZiZT)
• uzgodnienie projektu budowlanego w zakresie rozwiązań architektonicznych z urzędem gminy (jeżeli wynika to z decyzji WZiZT)
• inne

III Czas oczekiwania na pozwolenie

Pozwolenia na budowę nie dostanie osoba, która jeszcze przed wydaniem decyzji, względnie przed jej uprawomocnieniem rozpoczęła roboty budowlane (art. 32 ust. 4a Prawa budowlanego).

Czas rozpatrywania wniosku o pozwolenie na budowę wynosi maksymalnie 60 dni.

Jeżeli starosta nie wyda w terminie 65 dni, od daty złożenia wniosku, decyzji „pozwolenie na budowę”, to organ wyższego stopnia nakłada karę. W każdym przypadku przekroczenia terminu wydania decyzji prowadzi się odrębne postępowanie.

Po otrzymaniu "pozwolenia na budowę" musimy odczekać 14 dni na uprawomocnienie się decyzji. W tym czasie strony mają prawo się odwołać. Po tym okresie decyzja staje się prawomocna i inwestor może przystąpić do jej realizacji.

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Bardzo często zdarza się, że podczas realizacji budowy domu jednorodzinnego wolnostojącego, jedyną stroną jest inwestor składający wniosek o pozwolenie na budowę. W tej sytuacji - po otrzymaniu decyzji, można wystosować pismo do Starosty o uprawomocnienie decyzji w dniu składania pisma. Można to załatwić osobiście w urzędzie. Po podpisaniu takiego pisma decyzja staje się prawomocna i inwestor może rozpocząć budowę.

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. W takim przypadku należy wystąpić o wydanie nowej decyzji: o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na wznowienie robót.

IV Początek budowy

Rozpoczęcie robót w terenie poprzedzić należy zawiadomieniem urzędu o rozpoczęciu budowy, składanym w terminie co najmniej 7 dni przed ich rozpoczęciem (zgodnie z wymaganiami prawa budowlanego). Do zawiadomienia należy dołączyć oświadczenia:
 - kierownika budowy stwierdzające przejęcie przez niego obowiązku kierowania budową,
 - inspektora nadzoru inwestorskiego (jeżeli został ustanowiony) i przejęcie przez niego obowiązków nadzoru inwestorskiego.

Rozpoczęcie dostaw energii, wody, ciepła lub gazu na potrzeby budowy może nastąpić jedynie po okazaniu wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia (art. 41 ust. 5 ustawy - Prawo budowlane).